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"第三方托管"的概念以及运作方式

类别 : 文章

美国的房产买卖涉及一个“第三方托管”概念,英文称之为“Escrow”。本文介绍"第三方托管"的概念以及运作方式。

  • 什么是“Escrow”?
  • 什么是Escrow Account(第三方托管账户)?
  • 如何选择一家Escrow?
  • Escrow流程是怎么样的?
  • 如何取消Escrow?

什么是Escrow?

“Escrow”是为达成一项特定的条款或项目,一方将交给另一方的押金、产权或其他资料进行托管。它是一个维护交易各方利益的独立性中立账户。以房屋交易为例,一次房产交易中的买卖双方确定了房产所有权转让的条款和条件。这些条款和条件会被提供给称为Escrow Company的第三方机构。Escrow Company有责任确保执行各个条款。“Escrow Account”是一个独立的中立账户,主要用于确保交易各方遵守各个条款。

“Escrow”是您房屋销售所需各项资金、条令、文件的储藏库。它包括买方支付头期款、卖方交给Escrow保管的地契以及其他必要文件。Escrow账号等同于一道保险,只要保证房屋合同本身不存在问题(找经验丰富的房产经纪人也很重要哦),那么Escrow将会杜绝大多数房屋交易中利用信息不对称性来损害他人利益的行为。

房产买卖的整个交易过程涉及很多的细节,这里Escrow协助买卖双在交易完成前解决全部的细节问题。Escrow并不属于买卖方任何一边,而是是公正中立的,不会有任何偏袒。下面我们谈一下,由谁来做Escrow呢?买卖双方又如何选择Escrow?

什么是Escrow Account(第三方托管账户)?

当买家成为新的房主。买家的贷款方需要建立的一个账户,用来支付房产税和各种各样的保险账单,如:房主保险、抵押贷款保险和洪水保险等,这个账户也就是“Escrow Account”(第三方托管账户)。对于公寓业主来说,一个“Escrow Account”(第三方托管账户)也可以用来支付HOA业主协会的费用。房产交易结束后,买家可以提前支付几个月的税金和保险费。在这之后,买家的一部分抵押贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动,这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核,以确保有足够的资金用于支付费用。如果你碰巧多付了钱,你的贷方会给你退款。

如何选择Escrow?

把房产交易比喻为体育比赛,Escrow就是比赛的裁判。买家和卖家通常会根据其房地产经纪人的推荐来选择Escrow。Escrow可以是律师、银行、房地产经纪人、或是发行所有权保险政策的公司。根据交易的房产的所在地,当地海关规定由什么机构来担任你的“Escrow Agent”(第三方托管代理)。Escrow代管费从几百美元到几千美元不等,根据房产的交易价格来定。通常由当地海关决定谁来支付Escrow费用--是由买家或卖家其中一方支付,或是两方平均分摊。不过,由谁支付代理费这一点是可以协商的。

选择了合适的Escrow Agent,接下来要进行的Escrow又是怎样的流程呢?

Escrow流程是怎么样的?

  • 开始代管 Opening an Escrow

    在买家和卖家签订了合同之后,房产就进入了“Escrow”(第三方托管)的阶段。这个阶段可以持续30天或更久。在这个阶段中,所有与交易相关的文件、购房资金、具有法律效益的合同或协议、以及指导交易如何进行的说明,都交给Escrow,并由Escrow在交易协议中注明。代管所有材料的人或机构被称为“Escrow Holder”或“Escrow Agent”(第三方托管代理),他们将确保交易按照约定的步骤进行。这一过程,称为开始代管 (Opening an Escrow)。

  • 结束托管 Closing of Escrow

    当Escrow Agent第三方托管代理人确定买卖双方签署了所有需要签的文件,房产证件检查完毕,则结束托管(Closing of Escrow)。Escrow代理人需要将文件、资金、保险、合同等分别交与适当的一方。至此房产交易过程结束。

Escrow的运作流程理解起来并不困难,核心宗旨就在于站在公平公正的立场上,保护买卖双方的权益。Escrow是购买房屋所需的所有款项,指示和文件的保管人,包括您的首付款和贷款人的资金以及所有相关贷款的文件。通常,买方向Escrow存入首付款,卖方将地契和任何其他必要文件存入Escrow。最后,在买房将购房款的尾款存入后,卖方将地契转给产权公司进行房屋过户,并且买家签订了产权保险单,即表明该房产的所有权归买方名义所有的前提下,Escrow会将账户里的款项交付给卖方。交易完成,卖方才能真正拿到钱。当然,也会出现例外的情况,例如如果你所购买的房产(二手房),已经完成过户手续,但是卖方无法立刻搬出去,那么你可以向Escrow申请暂留部分购房款,等到卖方腾空房子,再将剩余的购房款打给卖方。

房产进入Escrow后,可以选择取消交易吗?当然可以。那么取消后可以取回托管的保证金吗?只能说可能吧。为什么这么说?

如何取消Escrow?

这一切还得看合同里的“contingencies“(意外事件)条款。 这个条款可能包括资金筹备,房屋检查,业主保险和评估。在紧急情况下,卖方接受买方的报价,买房需要写下“意外事件”清单。若买家在后续检查过程中发现严重问题或房屋评估的价格低于销售价格,而买家因此无法贷款,就可以退出交易,通过提交第三方托管撤销指令来拿回托管的保证金。

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文章内容提供:

Jerry Xu 毕业于加州大学洛杉矶分校(UCLA) 经济管理系专业,为资深南加州地产经纪人与房地产估价师。连续三年获得Realty One Group地产公司最佳销售业绩奖。

房产评估,房产买卖,房屋出租/管理。
加州房产执照:# 01940106
电话 Tel : (626) 534-1633

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